מדריך למתחילים: איך מתכננים משכנתא?

שלב 1: מיפוי המצב הפיננסי

לפני שמתחילים לחפש דירה, חשוב לדעת בדיוק היכן עומדים. ערכו רשימה של ההכנסות הקבועות (משכורות, שכירויות, קצבאות), ההוצאות הקבועות (מחיה, ביטוחים, רכב, חינוך) וההתחייבויות הקיימות (הלוואות, ליסינג, מינוס).

• הכנסה נטו חודשית של כל בני הבית
• הוצאות חודשיות ממוצעות של 3 חודשים אחרונים
• סך החיסכון הנזיל וקרנות השתלמות נזילות
• יתרות הלוואות והחזר חודשי על כל אחת

שלב 2: חישוב החזר חודשי בריא

כלל אצבע מקובל: ההחזר החודשי על משכנתא והלוואות נוספות לא יעבור 30%-33% מההכנסה הפנויה. בנק ישראל מגביל את היחס הזה ל-50%, אבל זה כבר אזור לחץ. עדיף ביחס שמרני שמשאיר אוויר לחיים, חיסכון ואירועים לא צפויים.

שלב 3: כמה הון עצמי צריך?

אחוז המימון המקסימלי קובע כמה כסף תצטרכו להביא מהבית:

• דירה ראשונה: עד 75% מימון, לפחות 25% הון עצמי
• שיפור דיור: עד 70% מימון, לפחות 30% הון עצמי
• דירה להשקעה או נוספת: עד 50% מימון, לפחות 50% הון עצמי
• שכר עורך דין, מס רכישה, שמאי, תיווך והובלה — בערך 5%-8% נוספים מעבר להון

שלב 4: הגדרת יעד ברור

אחרי שיודעים מה אפשר להחזיר ומה ההון העצמי, אפשר לחשב מסגרת תקציב לנכס. רק עכשיו מתחילים לחפש. כך מונעים את התסכול הקלאסי של להתאהב בדירה שלא ניתן לממן.